什么触发了金堂的价值“裂变”？

 2017年，有一组数据很有意思，溢价率前十的地块均来自成都非主城区。在传统主城区土地市场竞争白热化的态势之下，不少房企明确表示，二三圈层潜力巨大，将是其未来主要考察区域。

2018年4月17日，邛崃两宗土地出让创下历史记录，足以证明这一轮价值崛起还在延续。

▲ 2017年溢价率前十地块

然而在纵观二三圈层的住宅和土地市场之后，有一个区域却似乎尚处于“状况外”：一方面，普通房企对其关注并不充分，提及率偏低；另一方面，当地市场声音却反馈行情相当不错，楼盘开一个清一个，投资价值可观。

这个让业界颇为困扰的三圈层城市，就是今天的话题主角金堂。

“另类”的金堂：

土地市场总体向好 三圈层中供应垫底

如果有心将2017年成都三圈层土地市场数据做对比，会发现金堂是一个“另类”的存在。

2017年大成都各区域经营性用地供销数据显示，去年成都土地市场整体向好，楼面地价同比2016年上涨112%，其中三圈层土地市场供销势头强劲，部分郊县成交楼面价甚有赶超二圈层的趋势。然而，一排走高的柱状图表却在金堂这里断了档，几乎属于零供销。

如果单凭上个图表，金堂的土地市场表现一般会得出粗暴结论：市场空间小、房地产投资发展不够活跃，房企的冷淡关注似乎在这里找到了原因。

事实果真如此？

“任性”的金堂

迷之供应节奏 房企无地可拿

我们再把金堂土地市场以时间维度做纵向观察，不难看出，2007年-2017年的十年间，金堂土地供销节奏相当不规律。

2007-2008两年，金堂以年均490亩左右的规模供地，成交均价在383元/平方米的水平，在当时算正常市场价。

然而接下来两年却跌入0供应量的状态，之后几年金堂土地供应量及成交楼面均价有所回升且达到历史新高，但在近两年尤其是2016-2017年市场回暖之际，却又收缩了供应量。

整体看来，过去多年金堂的土地供应节奏缺乏规律可以参考。

尽管如此，金堂的土地成交情况却相当不错，成交率高达89%，港中旅、万达等房企均有所布局。只是稀缺的土地供应量、“无地可买”的尴尬境地，将诸多企业挡在了金堂市场之外。

“逆袭”的金堂

商品房成交列首位 2018地价突破4000大关

或许没有人想到，土地市场表现并不突出的金堂，商品房交易市场却呈现出截然不同的面貌。梳理2017年大成都各区域的商品住宅供销存价对比图，在土地供销处于末位的金堂，商品住宅成交110万方，高居三圈层首位，存量去化周期不足6个月，市场急需补货。

市场调研情况表明，金堂商品房供需矛盾较大，当地购买力强，有相当比例的成交为全款购买；销售项目去化周期快，市场竞争少，公开的购房网站数据显示，目前金堂仅有3个项目在售。

土地与住宅形成巨大的市场认知反差，原因不外乎如下三点：

首先，前几年的小规模土地供应量，直接影响到商品房供应量，从而积压市场供需矛盾。要知道，从2011年开始金堂出让地块中，商业类地块几乎占据一半比例。较少的住宅供应量， 不断积蓄的置业需求，一旦有货源放出则迅速被市场消化。

其次，近两年大成都效应逐渐凸显，二三圈层城市价值向成都靠拢，并随着交通道路体系的完善，大大缩短了时间距离和心理距离。就金堂而言，其毗邻的青白江、龙泉驿、简阳几个区县的区域价值已经有所变现，价值蔓延效应至金堂理所当然。

最后，金堂城市发展即将有极大的转变与提升，土地供应节奏随之发生变化。据了解，依托东进战略要求，金堂将形成“双城、一带、三轴、四片区”的县域空间结构，未来几年内人口规模将达40万，用地规模达40平方公里，各类优质用地将按照生态、人文、宜居等原则逐步上市。

 一个迟迟没有说的数据是，2018年以来仅4个月时间，金堂供地4宗合计约119亩，这个供应量均超过前两年合计水平。最终，四宗地块全部溢价出让，最高者达到69.7%，平均楼面价3278元/平，最高成交楼面地价更是高达4200元/平，与2017年时的天花板价格相比涨幅高达302%。有时候，城市价值的裂变就发生在一瞬间！

到底是什么触发了金堂的价值裂变？金堂的投资动力与支撑在哪里？未来还有哪些投资机会？4月26日，“2018年金堂城市资源推介会”将在金堂恒大酒店举行。届时，关于金堂的最新城市规划、城市投资前景分析将逐一发布。更重要的是，2018年金堂拟上市地块情况及区位解读也将在会上做专项介绍。

欢迎各位业内同行报名参会，走进一个颠覆市场固有印象的金堂！

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